Accorder de l’argent à un emprunteur représente un risque pour un établissement de crédit. Ce risque est d’autant plus considérable quand il s’agit d’un prêt immobilier, dont les montants sont souvent très élevés. Afin de se prémunir, la banque exigera des garanties qui peuvent se matérialiser par une hypothèque ou une caution. Quelle garantie privilégier pour un prêt immobilier ? Éléments de réponse.
Hypothèque : fonctionnement
Liée aux prêts immobiliers, l’hypothèque constitue une mesure de sécurité pour les banques en cas de défaut de paiement des mensualités par l’emprunteur. Le principe est d’affecter un bien immobilier en garantie, pouvant être saisi et revendu par le créancier si l’emprunteur ne respecte pas ses remboursements dans les délais convenus. La mise en place de cette hypothèque requiert un cadre légal. L’acte doit obligatoirement être réalisé par un notaire, chargé de procéder à l’enregistrement auprès du service de la publicité foncière. Cette démarche valide l’existence de l’hypothèque sur le bien immobilier concerné. Un particulier peut ainsi s’informer de la situation d’un bien immobilier en se renseignant auprès de l’administration fiscale.
Il est important de noter que l’hypothèque d’une maison implique des frais d’acquisition, incluant les frais de notaire, les taxes, et les coûts d’hypothèque eux-mêmes. La garantie reste valide durant toute la durée du prêt immobilier. Une banque peut procéder à une saisie même si l’échéance de l’emprunt est encore loin. L’hypothèque ne sera levée automatiquement qu’au moins un an après la fin des remboursements. Cependant, si l’emprunteur souhaite libérer son bien avant la date d’échéance, il peut engager des négociations avec sa banque, entraînant des frais supplémentaires.
Qu’est-ce que le cautionnement bancaire ?
À l’instar de l’hypothèque, la caution représente une garantie bancaire pouvant être utilisée dans le cadre d’un crédit immobilier. Garanties par un établissement financier, une assurance ou une mutuelle professionnelle, elle exige le versement de cotisations à un fonds mutuel géré par l’établissement spécialiste qui s’engage alors en tant que garant du crédit. En cas de problèmes de remboursement, la banque peut demander le paiement des mensualités à la caution. En général, la caution varie entre 2 et 3 % du montant total emprunté. Il existe principalement deux catégories de cautionnements : le cautionnement solidaire et le cautionnement hypothécaire.
Le cautionnement solidaire consiste à désigner une personne physique ou morale prête à garantir le prêt. Dans le cas d’une personne physique, la banque s’assure au préalable que celle-ci dispose des ressources nécessaires pour s’engager. Le cautionnement hypothécaire, quant à lui, implique qu’une tierce personne mette en gage un bien immobilier dont elle est propriétaire, qui pourra être saisi par la banque si l’emprunteur ne rembourse pas.
Hypothèque ou caution pour un crédit immobilier ?
En général, le choix se porte davantage sur le cautionnement comme garantie d’un prêt immobilier, car il se révèle moins coûteux et plus facile à mettre en œuvre qu’une hypothèque. En effet, il n’est pas nécessaire de régler les divers frais d’acquisition ni de se rendre chez un notaire pour authentifier l’acte. De plus, les fonds versés à l’organisme de cautionnement sont récupérables à la fin du crédit. Toutefois, même si la caution apparaît comme une option plus avantageuse, l’hypothèque peut parfois être obligatoire. C’est le cas lors de la souscription à des prêts aidés tels que le Prêt à Taux Zéro ou le Prêt à l’Accession Sociale. Il en va de même pour un crédit immobilier sans apport financier, à 110 % par la banque.