Avant de penser à l’achat immobilier, il est essentiel que les primo-accédants évaluent préalablement leur capacité d’emprunt. En effet, si leurs revenus ne suffisent pas à couvrir l’ensemble de leurs charges, y compris le remboursement des mensualités du prêt, ils pourraient se heurter à un refus des établissements bancaires. Le calcul s’effectue en fonction du salaire, du taux d’endettement et de la durée de l’emprunt.
La capacité d’endettement, un élément capital
Il est important de noter que l’accès à un prêt immobilier dépend de la capacité d’emprunt, laquelle repose sur divers critères : montant de la mensualité, durée de prêt, taux d’intérêt, taux d’assurance, etc. Pour savoir s’il est possible ou non d’emprunter, le primo-accédant doit d’abord considérer son taux d’endettement. Obtenir un emprunt avec un taux d’endettement supérieur au tiers des revenus est souvent difficile, voire impossible. En effet, la principale préoccupation de la banque est de garantir le remboursement. Accordé un prêt à une personne dont les revenus risquent d’être trop faibles par rapport aux charges, non seulement elle s’expose à un risque, mais cela peut également entraîner un surendettement pour l’emprunteur. Pour calculer le taux d’endettement, il est donc nécessaire d’établir un rapport entre les revenus et les charges incontournables.
Les revenus englobent les salaires nets ou les bénéfices d’un dirigeant, les pensions, les revenus locatifs et d’autres aides sociales auxquelles l’emprunteur peut avoir droit. D’autre part, les dépenses se composent des charges fixes mensuelles, des mensualités de crédit, ainsi que des éventuelles pensions à verser. Prenons un exemple pour illustrer cela. Supposons que l’emprunteur ait contracté un prêt sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1% et un taux d’assurance de 0,35%. Si le montant de l’emprunt est de 200 000 euros, il doit percevoir un salaire de 2794 euros pour faire face à une mensualité de 978 euros. En cas de crédit de 400 000 euros, il devra avoir des revenus de 5588 euros pour pouvoir rembourser chaque mois 1956 euros.
Emprunter en fonction de la durée
Le montant qu’un emprunteur peut obtenir de la banque dépend aussi de la durée de remboursement. La règle est simple : avec un taux d’endettement élevé, un emprunteur peut choisir d’étendre la durée de son emprunt pour diminuer les mensualités tout en sollicitant un montant plus élevé auprès de la banque. Par exemple, s’il peut seulement supporter une mensualité de 2000 euros par mois avec un prêt à 1% et une assurance de 0,35%, il peut accéder à 220 900 euros de capital pour une durée de 10 ans et jusqu’à 408 900 euros pour une durée de 20 ans.
Cependant, il est crucial de sélectionner le bon délai de remboursement, car un prêt trop long peut coûter très cher à long terme en raison des intérêts croissants. En outre, les prêts à long terme présentent souvent des taux d’intérêt plus élevés en raison des risques que prennent les banques face à une éventuelle défaillance de l’emprunteur. À l’inverse, les prêts à court terme sont plus avantageux, car ils permettent de réduire les taux et, par conséquent, le coût total de l’emprunt.
Se faire aider pour calculer sa capacité d’emprunt
Pour les emprunteurs ayant des difficultés à évaluer leur capacité d’emprunt, la solution consiste à réaliser des simulations en ligne. De nombreux outils disponibles sur Internet offrent une estimation du capital qu’il est possible d’obtenir auprès de la banque. Il suffit de remplir un formulaire demandant certaines informations, telles que le coût du bien et l’apport initial. Différentes capacités d’emprunt en fonction de plusieurs durées sont alors présentées. Une autre option consiste également à contacter un courtier en prêt immobilier qui, en plus de proposer une simulation, fournit des conseils et un accompagnement sur mesure.